வீடு கட்ட நல்ல Builder-ஐ தேர்ந்தெடுப்பது எப்படி? ஒப்பந்தம் போடும் முன் கேட்க வேண்டிய 10 கேள்விகள்

பெரும்பாலானோர் டைல்ஸ், பெயிண்ட் நிறம் தேர்வு செய்ய வாரக்கணக்கில் செலவிடுகிறார்கள்; builder-ஐ ஒரு மதியத்தில் தேர்ந்தெடுக்கிறார்கள். இது தலைகீழாக இருக்க வேண்டும். பின்னால் கண்ணுக்குத் தெரியாத எல்லாவற்றின் தரத்தையும் builder-தான் தீர்மானிக்கிறார்: அஸ்திவாரம், கம்பி, கான்கிரீட், waterproofing, வயரிங். உள்ளூர் சிறு contractor-ஆக இருந்தாலும் பெரிய கட்டுமான நிறுவனமாக இருந்தாலும், கவனமாகத் தேர்ந்தெடுக்க இந்த 10 கேள்விகள் உதவும்.

Labour contract-ஆ, material contract-ஆ என்று இன்னும் முடிவு செய்யவில்லையென்றால், முதலில் labour contract vs material contract கட்டுரையைப் படியுங்கள். இந்தக் கேள்விகள் இரண்டுக்கும் பொருந்தும்.

கேட்க வேண்டிய 10 கேள்விகள்

1. என் பட்ஜெட்டில் நீங்கள் கட்டிய வீடுகளைப் பார்க்கலாமா?

உங்கள் வீட்டைப் போன்ற அளவு, பட்ஜெட்டில், கடந்த சில ஆண்டுகளில் முடித்த 2 அல்லது 3 வீடுகளையும், நடந்துகொண்டிருக்கும் ஒரு site-ஐயும் காட்டச் சொல்லுங்கள். முடிந்த வீடு finishing-ஐக் காட்டும்; நடக்கும் site அவர்கள் உண்மையில் எப்படி வேலை செய்கிறார்கள் என்று காட்டும்: பொருட்கள் அடுக்கும் விதம், curing, பாதுகாப்பு, சுத்தம். Phone-ல் photo காட்டுவது போதாது.

2. இந்தப் பகுதியில் எத்தனை ஆண்டுகளாக வேலை செய்கிறீர்கள்? அனுமதி யார் வாங்குவார்கள்?

உள்ளூரில் பல ஆண்டுகள் வேலை செய்த builder-க்கு மண்ணின் தன்மை, உள்ளூர் தொழிலாளர்கள், பொருள் சப்ளையர்கள், பஞ்சாயத்து அல்லது நகராட்சி அனுமதி முறை தெரியும். வரைபடம் தயாரித்து கட்டட அனுமதிக்கு யார் விண்ணப்பிப்பார்கள், அந்தச் செலவு சேர்க்கப்பட்டுள்ளதா என்று கேளுங்கள். தமிழ்நாட்டில் பல சிறிய வீடுகளுக்கு இப்போது self-certification மூலம் online-லேயே அனுமதி கிடைக்கிறது; மற்ற மாநிலங்களுக்கு அவற்றுக்கான online முறைகள் உள்ளன. எப்படியிருந்தாலும், அனுமதி கைக்கு வரும் முன் வேலையைத் தொடங்காதீர்கள்.

3. இப்போது எத்தனை project-கள் நடத்துகிறீர்கள்?

மிகக் குறைவு என்றால் வேலை வரவில்லை என்று பொருளாகலாம்; மிக அதிகம் என்றால் உங்கள் site காத்திருக்க வேண்டி வரலாம். எத்தனை site-கள் நடக்கின்றன, எத்தனை மேற்பார்வையாளர்கள் உள்ளனர், ஏதாவது பழைய project பாதியில் நின்றதா என்று கேளுங்கள். Project-கள் பாதியில் நிற்பதுதான் பணப் பிரச்சனையின் தெளிவான அறிகுறி: உங்கள் முன்பணம் வேறொருவரின் site-க்குப் போகலாம்.

4. கட்ட வாரியான விரிவான செலவுப் பட்டியல் தர முடியுமா?

"சதுர அடிக்கு ₹2,000, எல்லாம் சேர்த்து" என்ற ஒற்றை எண் நிறைய விஷயங்களை மறைக்கிறது. கட்டம் வாரியாக, பொருள் வாரியாக மதிப்பீடு கேளுங்கள். எவை சேர்க்கப்படவில்லை என்ற பட்டியலையும் எழுத்தில் வாங்குங்கள்: சுற்றுச்சுவர், sump, borewell, மின் இணைப்பு, அனுமதிக் கட்டணம், interior வேலை இவை அடிக்கடி வரும் ஆச்சரியங்கள். சதுர அடி rate-ஐ மட்டுமல்ல, ஒரே specification-ல் builder-களை ஒப்பிடுங்கள். வழக்கமான செலவுகளுக்கு 1,000 சதுர அடி வீட்டுக் கட்டுமானச் செலவு கட்டுரையைப் பாருங்கள்.

5. என்ன பொருட்கள், எந்த brand, எந்த grade பயன்படுத்துவீர்கள்?

Specification-ஐ பொருள் வாரியாக எழுத்தில் வாங்குங்கள்: சிமெண்ட் brand, grade; கம்பி brand, grade (உதாரணமாக Fe 500 அல்லது Fe 550D); கான்கிரீட் கலவை; செங்கல் அல்லது block வகை; வயர், switch brand; பிளம்பிங் pipe; டைல்ஸ்; பெயிண்ட். Site-ல் தரத்தை எப்படிச் சரிபார்ப்பார்கள் என்றும் கேளுங்கள்: கான்கிரீட் cube test, curing நாட்கள், கான்கிரீட் போடும் முன் கம்பி சரிபார்ப்பு.

6. Project RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டதா? நிலப் பட்டா சுத்தமானதா?

இது நீங்கள் எதை வாங்குகிறீர்கள் என்பதைப் பொறுத்தது:

• ஒரு project-ல் flat, villa அல்லது மனை வாங்கினால்: பெரிய project-கள் மாநில RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். பதிவு எண்ணை, அனுமதி பெற்ற plan-ஐ, project விவரங்களை உங்கள் மாநில RERA இணையதளத்தில் நீங்களே சரிபாருங்கள். Brochure-ஐ மட்டும் நம்பாதீர்கள்.
• சொந்த நிலத்தில் கட்டினால்: உங்கள் வீட்டைக் கட்டும் contractor-க்கு RERA பொருந்தாது. இங்கே வேலை தொடங்கும் முன் உங்கள் நிலப் பத்திரங்களும் அனுமதியும் சரியாக இருப்பதை உறுதி செய்யுங்கள். ஒப்பந்தமே உங்கள் முக்கியப் பாதுகாப்பு.

7. தினமும் site-ஐ யார் மேற்பார்வை செய்வார்? தாமதத்தை எப்படிக் கையாள்வீர்கள்?

உங்கள் site-க்குப் பொறுப்பான engineer அல்லது supervisor-ன் பெயரைக் கேளுங்கள், எத்தனை முறை வருவார் என்றும் கேளுங்கள். ஒவ்வொரு கட்டத்துக்கும் தொடக்க, முடிவுத் தேதியுடன் எழுதப்பட்ட அட்டவணை வாங்குங்கள். மழைக்கால தாமதம், பொருள் தட்டுப்பாட்டை எப்படிக் கையாள்வார்கள், builder காரணமான தாமதத்துக்கு அபராத விதி ஒப்பந்தத்தில் உண்டா என்று கேளுங்கள்.

8. மாற்றங்களுக்கும் கூடுதல் வேலைக்கும் எப்படிக் கட்டணம்?

மாற்றங்கள் வரும்: கூடுதல் ஜன்னல், வேறு டைல்ஸ், தோண்டும்போது தெரியும் பிரச்சனை. ஒவ்வொரு மாற்றமும் அதன் செலவுடன் எழுதப்பட்டு, வேலை தொடங்கும் முன் உங்கள் ஒப்புதல் பெற வேண்டும் என்று முன்பே ஒப்புக்கொள்ளுங்கள். வழக்கமான கூடுதல் வேலைகளுக்கான rate-ஐ ஒப்பந்தத்திலேயே நிர்ணயியுங்கள். தெளிவில்லாத கூடுதல் கட்டணங்கள்தான் இறுதியில் வரும் சண்டைகளுக்கு முக்கியக் காரணம்.

9. என்ன உத்தரவாதம், ஒப்படைப்புக்குப் பின் என்ன உதவி தருவீர்கள்?

கட்டமைப்புக் குறைபாடு, waterproofing, வேலைத்தரம் இவற்றுக்கு எழுத்துப்பூர்வ உத்தரவாதம் கேளுங்கள். கசிவு, விரிசல், பழுதான fittings இலவசமாகச் சரிசெய்யப்படும் குறைந்தது 6 முதல் 12 மாத குறைபாடு காலம் வேண்டும். அந்தக் காலம் முடியும் வரை சுமார் 5% பணத்தை நிறுத்தி வைத்தால், builder திரும்ப வருவதற்கு ஒரு காரணம் இருக்கும். RERA project-களில், ஒப்படைத்த 5 ஆண்டுகளுக்குள் தெரிவிக்கப்படும் கட்டமைப்புக் குறைபாடுகளை promoter சரிசெய்ய வேண்டும் என்று சட்டம் சொல்கிறது.

10. உங்கள் பழைய வாடிக்கையாளர்களிடம் பேசலாமா?

சமீபத்திய 3 வாடிக்கையாளர்களின் phone எண்களை வாங்கி, builder இல்லாமல் நீங்களே அழையுங்கள். கேளுங்கள்:

• சொன்ன நேரத்தில், சொன்ன விலைக்குள் வீடு முடிந்ததா?
• கூடுதல் கட்டணங்கள் எப்படிக் கையாளப்பட்டன?
• Phone எடுத்தாரா, பிரச்சனைகளை விரைவில் சரிசெய்தாரா?
• பின்னர் விரிசல், கசிவு வந்ததா? Builder திரும்ப வந்தாரா?
• மீண்டும் அவரையே வேலைக்கு அமர்த்துவீர்களா?

Builder-க்கு பணம் கொடுக்கும் முறை

மேலே உள்ள படம் ₹30 லட்சம் ஒப்பந்தத்துக்கான மாதிரி கட்ட வாரியான அட்டவணையைக் காட்டுகிறது. உங்கள் கட்டங்கள் வேறுபடலாம், ஆனால் அடிப்படை விதிகள் ஒன்றுதான்:

• சிறிய முன்பணம்: ஒப்பந்தத்தின்போது சுமார் 10%, 25–30% அல்ல.
• முடிந்த வேலைக்கு மட்டும் பணம்: நீங்களோ உங்கள் engineer-ஓ அந்தக் கட்டத்தைச் சரிபார்த்த பின்பே அடுத்த பணம்.
• மாதா மாதம் ஒருபோதும் வேண்டாம்: மாதாந்திர பணம், வேலையை விட பணத்தை முன்னே ஓட வைக்கும்.
• பதிவுகள் வையுங்கள்: bank transfer அல்லது cheque மூலம் கொடுத்து, ஒவ்வொரு பணத்துக்கும் ரசீது வாங்குங்கள்.
• Retention நிறுத்தி வையுங்கள்: குறைபாடு காலம் முடியும் வரை சுமார் 5%.

விலகிச் செல்ல வேண்டிய எச்சரிக்கை அறிகுறிகள்

• மற்ற எல்லா quote-களையும் விட மிக மிகக் குறைந்த rate. அந்த வித்தியாசம் பொதுவாகத் தரமற்ற பொருளாகவோ கூடுதல் கட்டணமாகவோ திரும்ப வரும்.
• "விலையை lock செய்ய" பெரிய முன்பணத்தை உடனே கொடுக்கச் சொல்லி அவசரப்படுத்துவது.
• எழுதப்பட்ட specification இல்லாதது, அல்லது "கவலைப்படாதீர்கள், நல்ல brand போடுவோம்" என்பது.
• பழைய site-களைப் பார்க்கவோ, பழைய வாடிக்கையாளர்களைச் சந்திக்கவோ மறுப்பது.
• உங்கள் site-ஐ யார் மேற்பார்வை செய்வார் என்பதில் தெளிவில்லாத பதில்.
• அனுமதி வரும் முன்பே வேலையைத் தொடங்கச் சொல்வது.

ஒப்பந்தத்தில் இருக்க வேண்டியவை

நிறைவாக

நல்ல builder-ஐ நிரூபிப்பவை: முடிந்த வீடுகள், திருப்தியான பழைய வாடிக்கையாளர்கள், தெளிவான எழுத்துப்பூர்வ specification, வேலையைத் தொடர்ந்து வரும் payment திட்டம். இந்த 10 கேள்விகளுக்கு நேரம் கொடுங்கள், பதில்களை நீங்களே சரிபாருங்கள், சொன்னதெல்லாம் காகிதத்தில் வந்த பின்பே கையெழுத்திடுங்கள். இதற்குச் செலவாகும் சில நாட்கள், பல ஆண்டு விரிசல், கசிவு, சண்டைகளிலிருந்து காப்பாற்றும்.

இது பொதுவான வழிகாட்டல் மட்டுமே. கட்டட விதிகள், அனுமதி வரம்புகள், RERA விதிகள் மாநிலத்துக்கு மாநிலம் வேறுபடும், காலப்போக்கில் மாறும். உங்கள் உள்ளாட்சி அமைப்பிடம் தற்போதைய விதிகளைச் சரிபாருங்கள்; பெரிய ஒப்பந்தங்களுக்குச் சட்ட ஆலோசனை பெறுங்கள்.